Mais pendant un an seulement !
Historique de l’affaire
Dans cette affaire, la société anonyme HLM Immobilière Atlantic Aménagement s’est portée acquéreuse de parcelles appartenant à une commune en vue de construire une résidence de dix-sept logements sociaux, pour lesquels elle avait obtenu un permis de construire.
Par une délibération du 21 septembre 2011, la commune a approuvé la vente de ces parcelles, à condition notamment que l’acte authentique de vente prévoit « une clause de retour dans le patrimoine commun en cas de non-réalisation du projet ».
La vente devait s’opérer au prix établi par France Domaine le 18 juillet 2011.
Toutefois, la vente n’ayant pas été encore conclue en 2013, le maire de la commune a demandé une réévaluation du prix de cession du terrain en se fondant sur la « nouvelle valeur du mètre carré telle qu’estimée par FranceDomaine, le 10 juillet 2013 ».
La solution de première instance
La société HLM a alors demandé au tribunal administratif de Poitiers réparation des préjudices qu’elle estime avoir subis du fait de l’abandon du projet immobilier.
Statuant sur cette affaire, le tribunal administratif de Poitiers a curieusement rejeté ces conclusions indemnitaires, motif pris de ce que « le contrat dont l’existence est alléguée par cette société est un contrat de droit privé et que le litige se fondant sur ce contrat relève de la compétence du juge judiciaire ».
La solution d’appel
La cour administrative d’appel de Bordeaux a censuré ce raisonnement, dès lors que la délibération qui autorise la vente n’est qu’une décision préalable au contrat de vente. Il s’ensuit qu’ « en l’absence de tout contrat, et donc de tout contrat de droit privé,c’est à tort que le tribunal administratif de Poitiers s’est reconnu, pour ce motif, incompétent pour connaître de la demande indemnitaire présentée par la SA Hlm Atlantic Aménagement » (CAA Bordeaux, 2 décembre 2019, n°17BX03994).
Cependant, les juges d’appel ont rejeté les conclusions indemnitaires de la requérante.
La censure de l’arrêt par le Conseil d’Etat
Saisi de l’affaire, le Conseil d’État rappelle, tout d’abord, que « la délibération d’un conseil municipal d’une commune proposant le transfert de propriété de biens immobiliers relevant de son domaine privé moyennant des modalités déterminées, notamment de prix ou d’affectation future, crée des droits au profit de son bénéficiaire ».
L’arrêt d’appel, qui avait estimé que « la délibération n’est créatrice de droits que lorsqu’elle n’est assortie d’aucune condition suspensive ou résolutoire » est donc censuré sur ce point pour erreur de droit.
Solution du Conseil d’Etat réglant l’affaire au fond
Réglant l’affaire au fond, le Conseil d’État rejette les conclusions indemnitaires de la requérante :
- 1- Confirmant le raisonnement des juges d’appel, le Conseil d’État estime que la responsabilité contractuelle de la commune ne pouvait pas être recherchée, tout simplement parce qu’il n’existe aucun contrat liant la société acheteuse à la commune.
- 2- Le Conseil d’État estime également que la commune n’a pas engagé sa responsabilité pour faute, pas méconnu l’espérance légitime que conférait la délibération du 21 septembre 2011, ni causé à la société requérante un « préjudice anormal et spécial dépassant le risque encouru dans le cadre de toute passation d’un contrat », écartant ainsi toute responsabilité sur le fondement de la rupture d’égalité devant les charges publiques.
Selon la décision du Conseil d’État, en effet, la délibération du 21 septembre 2011 n’a créé des droits à la société que « pendant une durée limitée à un an,correspondant à la période durant laquelle la valeur vénale des terrains, fixée par référence à l’estimation du service FranceDomaine, restait valable ».
Il s’ensuit que, faute pour l’acte authentique d’avoir été signé dans ce délai, la société requérante n’était plus fondée, en 2013, à se prévaloir des droits qu’elle détenait de la délibération du 21 septembre 2011… L’engagement de la commune pris en 2011 n’était donc plus « créateur de droits » deux ans plus tard, dès lors que le prix de vente devait être réévalué annuellement.
Les prétentions indemnitaires de la requérante sont donc rejetées.
En définitive, le Conseil d’État considère implicitement mais nécessairement que la requérante est à l’origine du préjudice qu’elle allègue.
Des solutions alternatives envisageables ?
On peut toutefois estimer qu’elle aurait pu probablement prétendre à une indemnisation si elle avait été en mesure de démontrer que l’absence de signature de l’acte authentique dans un délai d’un an était exclusivement imputable à la commune.
Elle aurait plus certainement se voir indemniser de son préjudice dans les deux hypothèses suivantes :
- 1- Si l’acte authentique de vente avait été signé dans l’année qui suit la délibération acte créateur de droits du 21 septembre 2011 ;
- 2- Si elle avait accepté le prix de cession établi sur la base de la nouvelle valeur estimée par France Domaine en 2013, ce qui aurait vraisemblablement fait courir un nouveau délai d’un an « engageant » pour la commune.
Cette seconde hypothèse demeure toutefois théorique : l’estimation de France Domaine en 2013 était près de 3 fois supérieure à celle de 2011, ce qui était sans doute de nature à affecter sérieusement l’équilibre économique du projet.
